Verwahrloste Wohnimmobilien in Bremen: Handlungsmöglichkeiten der öffentlichen Hand nach bestehender Rechtslage
Unsere Fraktion hat vom Rechtsanwalt Enno Hinz ein Gutachten erstellen lassen, das die öffentlich-rechtlichen Handlungsmöglichkeiten im Umgang mit verwahrlosten Wohnimmobilien in Bremen untersucht, insbesondere auch die Möglichkeiten zur Enteignung solcher Immobilien.
Abschnitt I analysiert die städtebaulichen Maßnahmen nach dem BauGB; zunächst das Baugebot (§ 176 BauGB) und die daran anschließende Möglichkeit zur Enteignung. §176 BauGB ist auf verwahrloste Wohnimmobilien jedoch nur unter engen Voraussetzungen anwendbar und setzt eine planwidrige Nichtnutzung oder bauliche Unterauslastung voraus.
Demgegenüber erlaubt das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB den Behörden ein unmittelbares Eingreifen, wenn Missstände oder bauliche Mängel vorliegen, die gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse beeinträchtigen. Die Norm ist unabhängig vom Vorliegen eines Bebauungsplans und kann auf einzelne Gebäude angewendet werden. Ihre praktische Relevanz für verwahrloste, aber bewohnte Immobilien ist hoch.
Abschnitt II zeigt, dass das Bremische Wohnungsaufsichtsgesetz (BremWAG) eine besonders praxistaugliche Grundlage für behördliches Handeln bietet. Neben konkreten Anordnungen zur Mängelbeseitigung eröffnet es die Möglichkeit zur Einsetzung eines Treuhänders (§ 6a BremWAG) – auch aus dem Kreis der Mieter – sowie zur Unbewohnbarkeitserklärung (§ 7 BremWAG). Es ist darauf angelegt, bestehende Missstände auch präventiv zu adressieren und Verwaltungsversagen des Eigentümers auszugleichen.
Abschnitt III stellt die bauordnungsrechtlichen Handlungsmöglichkeiten nach der Bremischen Landesbauordnung dar, die vorrangig bei Gefahren für die öffentliche Sicherheit einschlägig sind. Abschnitt IV prüft die Voraussetzungen einer Enteignung nach Bundes- und Landesrecht. Solche Maßnahmen kommen nach derzeitiger Rechtslage jedoch nur in extremen Einzelfällen als letztes Mittel (ultima ratio) in Betracht.
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass insbesondere § 177 BauGB und das BremWAG tragfähige und effektive Rechtsgrundlagen darstellen, um gegen Verwahrlosung, gesundheitsgefährdende Zustände und unterlassene Instandhaltung vorzugehen. Eine konsequente Anwendung dieser Vorschriften ist rechtlich zulässig, geboten und bislang unzureichend ausgeschöpft. In Ausnahmefällen ist auch eine Enteignung der betreffenden Immobilien als Ultima-Ratio rechtlich nicht ausgeschlossen.
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